Valor Conservador

Nadie sensato está en contra de que una familia joven pueda pagar un departamento digno en la ciudad donde trabaja. Esa es una preocupación legítima. Por eso conviene leer con lupa la iniciativa que la Jefatura de Gobierno envió al Congreso capitalino: la Ley de Relaciones Inquilinarias y Rentas Justas, Razonables y Asequibles de la Ciudad de México, que además reforma el Código Civil. Se publicó en la Gaceta Parlamentaria 623 del 14 de octubre y fue turnada a las Comisiones Unidas de Vivienda y de Administración y Procuración de Justicia. Detrás de su nombre amable hay una idea de fondo: que el contrato entre dos particulares necesita la tutela permanente del gobierno para ser válido.Un contrato que no vale si el gobierno no lo registra

El punto más grave está en el registro digital. El arrendador tiene que inscribir el contrato ante la Agencia Digital de Innovación Pública dentro de los 30 días siguientes a firmarlo (art. 18, fr. IV). Debe reportar el nombre de las partes, la ubicación y superficie del inmueble, la renta, el depósito, el tipo de garantía y el plazo (art. 25). Después tiene 30 días para entregar al inquilino la constancia (art. 27). Y cualquier cambio en esos datos debe volver a inscribirse.

Lo decisivo es el artículo 28: la inscripción es «formalidad esencial para su validez» del contrato, y su falta es imputable al arrendador. Dicho en llano, un acuerdo libre entre dos personas deja de valer si no pasa por una ventanilla digital. Si el propietario no registra, la multa va de uno a tres meses de renta (art. 34, fr. II).

Pensemos en quién pierde. Pierde el inquilino, que se queda sin título válido por una omisión que ni siquiera es suya. Pierde la viuda que renta el departamento que le dejó su esposo y no sabe usar una plataforma. Y pierde la seguridad de todos: un padrón centralizado con domicilios, montos de renta y garantías es un mapa del patrimonio y de los ingresos de miles de familias. El artículo 26 promete confidencialidad, y está bien. Pero no prohíbe expresamente usar esa información con fines fiscales ni transferirla a otras autoridades. En una ciudad golpeada por la extorsión, nadie debería entregar ese mapa sin garantías mucho más firmes.

El tope que ya existía, ahora pegado al inmueble

El Código Civil vigente ya dice que la renta no puede subir más que la inflación del año anterior (art. 2448 D). La iniciativa deroga ese artículo y traslada la regla a la nueva ley, con dos cambios de fondo:

• El tope se liga al inmueble y no al contrato, aunque cambie el inquilino (arts. 18, fr. I, y 19).
• Para subir más que la inflación, aun después de invertir en mejoras, el propietario necesita autorización previa de la nueva Defensoría (art. 17, fr. VII).

A eso se suma una prórroga forzosa. Si al renovar el arrendador pide más del tope, el inquilino puede pagar la renta anterior más la inflación, incluso por consignación judicial, y así el contrato se prorroga un año más (art. 19). La multa por aumentos excesivos va de 100 a 400 UMA (art. 34, fr. III).

La experiencia de otros lugares es conocida. Un estudio publicado en la American Economic Review sobre San Francisco (Diamond, McQuade y Qian, 2019) encontró que los propietarios sujetos a control de rentas redujeron en 15% la oferta de vivienda en renta, y que eso elevó 5.1% las rentas del resto de la ciudad. El control protege a quien ya tiene casa y castiga a quien la busca: los jóvenes y las familias que llegan.

Una Defensoría que es juez y parte

Los artículos 29 a 33 crean una Defensoría dentro de la Procuraduría Social. Concilia y media, pero también da asesoría y patrocinio jurídico gratuitos a una de las partes (arts. 30 y 32), y al mismo tiempo verifica y sanciona (art. 30, frs. IV y V). Una autoridad que defiende a uno no puede juzgar al otro. Eso no es justicia; es tutela unilateral.

Conviene citar a la Iglesia con honestidad, porque no dice solo lo que nos conviene. El Catecismo reconoce que «la autoridad política tiene el derecho y el deber de regular en función del bien común el ejercicio legítimo del derecho de propiedad» (n. 2406). También condena «elevar los precios especulando con la ignorancia o la necesidad ajenas» (n. 2409). Regular el abuso es legítimo.

Pero el mismo Catecismo enseña que «la promoción del bien común exija el respeto de la propiedad privada, de su derecho y de su ejercicio» (n. 2403). Añade que los contratos están sometidos a la justicia conmutativa, que «exige la salvaguardia de los derechos de propiedad, el pago de las deudas y el cumplimiento de obligaciones libremente contraídas» (n. 2411). Una ley que invalida contratos libres por un trámite y somete cada mejora a permiso previo ya no regula el abuso: administra la propiedad ajena. Y la subsidiariedad (Quadragesimo anno, 79) pide que el Estado ayude a los particulares que ponen vivienda en renta, no que los sustituya ni los ahuyente.

Lo que sí está bien

Por honestidad:

• Que el contrato dure al menos un año (art. 22) da estabilidad a las familias.
• La devolución del depósito al entregar el inmueble, con intereses si se retrasa (art. 21), es justa.
• Prohibir que se rechace a un inquilino por tener hijos (arts. 13 y 24) protege a la familia.
• La ley también sanciona al inquilino que cambia el uso del inmueble o lo modifica sin permiso (art. 35).
• El séptimo transitorio abre la puerta a beneficios para contratos multianuales y para quien aumente la oferta asequible. Ojalá dejara de ser un «podrá» y se volviera una obligación.

Qué habría que cambiar

1. Que el registro sea voluntario, que nunca sea requisito de validez del contrato, y suprimir la multa del art. 34, fr. II (arts. 18, 25, 27 y 28).
2. Si se conserva algún registro: datos mínimos, prohibición expresa de uso fiscal y de transferencia sin orden judicial, y estadísticas solo anonimizadas (art. 26).
3. Que el tope a los aumentos se ligue al contrato, como hoy dice el Código Civil, y no al inmueble (arts. 18 y 19).
4. Permitir aumentos por mejoras comprobables sin autorización previa (art. 17, fr. VII).
5. Separar las funciones de la Defensoría: o concilia, o patrocina; y que no sancione (arts. 29 a 33).
6. Eliminar la prórroga unilateral por consignación (art. 19).
7. Permitir más de una garantía cuando ambas partes lo acuerden (arts. 15, 18 y 20).
8. Convertir los incentivos a la oferta en obligaciones concretas (séptimo transitorio) y exigir un análisis de impacto en la oferta de vivienda.

Participa

El Congreso abrió un periodo de Parlamento Abierto. Cualquier ciudadano puede enviar observaciones a las comisiones dictaminadoras. Yo ya envié las mías, con redacciones concretas artículo por artículo. Si rentas, si eres propietario o si sueñas con tu primera vivienda, esta ley te toca. La vivienda asequible se construye con más oferta y con contratos que valgan por la palabra dada, no con más ventanillas.