La propiedad con fecha de vencimiento
En el Registro Público hay una fila que no parece política. Una mujer sostiene la escritura de un lote que heredó sin casa, al lado de la vivienda donde ya vive. El hijo quiere ampliar el taller cuando junte la mitad del material. El arquitecto le dijo que el uso de suelo se pelea, que la toma de agua no está y que el crédito, si llega, llega tarde. El lote tiene barda, hierba y un letrero viejo. Para la familia es reserva. Para el programa nuevo es desperdicio, y el desperdicio ya tiene plazo.
El Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México pretende reemplazar el instrumento de 1998. Cubre 84 alcaldías y municipios: las dieciséis de la capital, cincuenta y nueve del Estado de México, ocho de Hidalgo y Huitzilac, en Morelos. Ahí vive cerca del diecisiete por ciento del país y se genera el veintiocho por ciento del producto. La prosa habla de 2050. La consulta cierra el 22 de noviembre, y la meta anunciada es aprobar el plan antes de las elecciones de 2027. Una metrópoli se reordena en sesenta días, con el calendario electoral ya puesto encima de la mesa.
El papel oficial jura mesura. No es un mapa lote por lote, no sustituye los programas locales, no crea por sí mismo un impuesto ni un presupuesto de obra. Luego describe, con bastante precisión, lo que las alcaldías y los municipios deberán incorporar. Un gravamen al “desperdicio urbano” sobre predios sin construir, abandonados, en ruinas o cuya edificación valga menos de la mitad del terreno. Una tasa sugerida de cuando menos uno por ciento. Una actualización catastral que acerque el predial al valor de mercado, con drones y valuación masiva. Y, en diecinueve demarcaciones —trece alcaldías de la capital y seis municipios mexiquenses, de Gustavo A. Madero a Tláhuac, de Ecatepec a Naucalpan—, polígonos de desarrollo prioritario: dos a cuatro años para construir conforme a la zonificación. Si el plazo se vence, la autoridad podría obligar la venta en subasta pública.
Ahí se acaba la neutralidad del plano.
El funcionario puede decir, y lo dijo, que este es un gobierno de izquierda y progresista que garantiza derechos y no atentará contra la propiedad de nadie. La frase es el manual entero. La izquierda mexicana aprendió hace un siglo a no llamar expropiación a la expropiación cuando puede llamarla función social. El artículo 27 ya traía la semilla: la nación, se dijo, transmite el dominio a los particulares para constituir la propiedad privada, y esa propiedad debe cumplir una función que el Estado define. Lo que era un límite se volvió un permiso. Lo que era dominio se volvió concesión revocable, con tal de que el decreto hable de interés público y el discurso hable de derechos.
El POZMVM es esa doctrina puesta en reloj.
El manual tiene cuatro movimientos, y los cuatro están en el documento.
El primero consiste en moralizar el no uso. Un lote que espera deja de ser una circunstancia —la herencia sin partir, el crédito que no llega, la pipa de los jueves, el taller que crece cuando puede— y se vuelve culpa. La palabra elegida no es neutra. “Desperdicio” supone un dueño legítimo del rendimiento, y ese dueño no es quien pagó la escritura. Es la oficina que fijó el coeficiente. Bajo esa gramática, conservar es especular, esperar es acaparar y no construir a tiempo es faltarle a la ciudad. No se distingue al fraccionador que sienta un predio junto a una estación del viudo que no ha podido levantar el segundo piso. El plano no tiene biografía. Por eso le basta el avalúo.
El segundo movimiento es el eufemismo. No se expropia: se induce. No se quita: se subasta. No se confisca el incremento: se recupera la plusvalía que “generó la colectividad”. Cada verbo es más amable que el anterior, y todos describen lo mismo. Alguien que no quiso vender será vendido. Alguien que no construyó en el plazo de la autoridad perderá la facultad de decidir cuándo, cómo y si construye. Llamarlo alternativa no expropiatoria es como llamar al desahucio una mudanza acompañada. La cortesía del término no modifica la dirección del acto. Una subasta forzosa, aunque entregue un precio, no es consentimiento. Es el mercado usado como alguacil.
El tercero es la densificación presentada como justicia. Construir más donde ya hay calle, drenaje y empleo suena a sentido común, y a veces lo es. Deja de serlo cuando el mismo diagnóstico confiesa la escasez de agua, la isla de calor y el suelo degradado, y aun así empuja megaproyectos, usos mixtos y cambios de uso en las zonas consolidadas. Se puede acercar la vivienda al trabajo en un plano. No se puede decretar el líquido que esa vivienda va a pedir. Una ciudad que no garantiza la toma no tiene autoridad moral para multar el lote que todavía no está conectado a ella. El orden que ignora el acuífero no es orden. Es un render.
El cuarto movimiento es el traslado, y aquí el manual se delata. El discurso habla de vivienda asequible, cuidados de proximidad, derecho a la ciudad. El mecanismo premia a quien puede edificar dentro del plazo: capital, abogado, relación con la ventanilla, capacidad de absorber el gravamen mientras el permiso sale. Castiga a quien no puede. La familia del lote heredado no compite con el desarrollador en una carrera de dos años. Llega tarde por definición. El pequeño propietario, esa figura que no es romance sino la única escala en la que una vida cabe sin permiso diario del plan, sale del dibujo convertido en obstáculo. Se le ofrece el remate. No se le pregunta si quería vender.
La captura de plusvalía, dicha así, parece equitativa. Una obra pública sube el valor del suelo cercano, y no es absurdo que una parte de ese incremento vuelva a quien pagó la obra. El manual izquierdista da un paso de más, y ese paso es el programa. Trata todo incremento —el del mercado, el de la escasez, el del ahorro de una familia que compró antes— como renta ilegítima de la que el fisco puede disponer. Actualizar el catastro hacia el valor comercial, en una ciudad donde el predial ya se cobra sobre ingresos que no crecen al ritmo del avalúo, no es técnica. Es una subida con otro nombre. El inquilino la paga en la renta. El changarro, en el local. El propietario viejo, en la cuota que lo empuja a malbaratar.
Nada de esto es un accidente de redacción. Es la doctrina. Desde el “derecho a la ciudad” importado —la ciudad como obra colectiva cuyo uso debe regular el planificador, no el dueño— hasta la función social leída en su versión más confiscatoria, el supuesto es uno: el suelo no se posee, se administra, y quien lo administra es el Estado en nombre de un sujeto que nunca firma. La izquierda llama a ese sujeto pueblo, o metrópoli, o derecho. En la ventanilla se llama coeficiente. El pueblo no subasta. Subasta la autoridad, y cobra la misma autoridad que no desazolvó, no cuidó el acuífero y no hizo seguro el traslado de los treinta y cinco millones de viajes diarios.
La consulta no corrige el manual. Lo completa. Sesenta días sobre un texto ya escrito, con difusión escasa, foros que no alcanzan a quien tiene el folder en la cocina, y cierre antes de que la boleta pregunte por otra cosa. Participar sobre lo decidido no es haberlo decidido. Es el rito con el que un instrumento vinculante se vuelve, en el relato, democrático. Las alcaldías y los municipios deberán hacer coincidir sus planes con el metropolitano. La autonomía local, esa subsidiaridad mínima sin la cual no hay propiedad defendible, queda como anexo.
Se puede querer orden sin este orden. Un baldío especulativo junto a infraestructura ociosa no es una virtud, y un catastro de mentira tampoco. La diferencia está en el sujeto. Conservar la propiedad no es consagrar al acaparador. Es negarse a que el plazo, el gravamen y la subasta distingan por el propietario en lugar de por el acto. Quien retiene suelo urbano para forzar precio puede ser gravado con reglas generales, previsibles, apelables, sin convertir la espera de una familia en falta moral. Quien necesita densificar tiene que llevar antes el agua, el drenaje y la seguridad, no el render y el remate. El manual invierte la secuencia porque la secuencia verdadera lo deja sin discurso: primero la obra, después el uso. Él prefiere primero el vencimiento.
La mujer del Registro dobla la escritura. Nadie le ha quitado el lote. Todavía. Le han cambiado el verbo. Ya no es dueña de un tiempo. Es depositaria de un plazo, y el plazo lo escribió otro. Cuando un gobierno dice que no toca la propiedad y en el mismo párrafo le pone fecha de caducidad, no está aclarando. Está enseñando el manual.